O que é a lei do inquilinato?
A lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida informalmente como Lei do Inquilinato, é a legislação que trata dos regramentos acerca do aluguel de imóveis urbanos dentro de toda a expansão do território nacional.
Ela apresenta os regramentos para o procedimento de aluguel, os direitos e deveres do locador (o proprietário do imóvel) e o locatário (aquele que deseja locar o imóvel do proprietário), além de tratar de demais particularidades que cercam o tema.
Dessa forma, a Lei do Inquilinato tem como razão incomparável estabelecer os parâmetros contratuais e normativos para que pessoas possam executar locações de imóveis urbanos, padronizando o amparo legislativo sobre o tema.
O que mudou na lei do inquilinato
Algumas alterações ocorreram na legislação ao passar dos anos. A primeira foi em 2009, por meio da Lei nº 12.112. Na ocasião, foi determinada, por exemplo, a diminuição do prazo para o inquilino retirar-se do imóvel. Já em 2016, com as alterações no Código de Processo Civil, a Lei do Inquilinato foi alterada mais uma vez, especialmente com relação às ações de despejo.
Em 18 de maio de 2021, a Câmara dos Deputados aprovou o Projeto de Lei 827/20, que suspendeu a efetivação de despejos pela Lei do Inquilinato até o fim de 2021. O motivo para essa mudança foi a pandemia de Covid-19, que impôs uma grave crise econômica impedindo muitos de arcarem com o pagamento dos aluguéis. O PL 827/20 recebeu 11 votos presidenciais, sendo quatro vetos totais e sete vetos parciais. Contudo, o Congresso derrubou os vetos no em 27 de setembro, tornando o PL válido até o fim de 2021. Desde aí a Lei do Inquilinato vigora conforme citado ao longo deste texto!
Direitos e deveres do inquilino
Embora a Lei do Inquilinato não possua um artigo específico falando dos direitos do inquilino, eles podem ser observados a partir dos deveres do próprio e dos deveres do locador.
Por exemplo: é direto do inquilino receber o imóvel em plenas condições de uso, uma vez que é obrigação do locador entrega-lo em tais condições.
O inquilino ainda não é responsável pelo pagamento de despesas extraordinárias do condomínio. Digamos que o inquilino tenha alugado um apartamento. Nesse caso, é dever do locador pagar por pinturas externas do prédio, por possíveis reformas nos ambientes comuns, expansões, entre outros gastos.
Outro direito do inquilino é o de não pagar taxas administrativas da imobiliária, caso o imóvel esteja sendo locado com intermédio de uma empresa do ramo.
Deveres do inquilino
O artigo 23 da Lei do Inquilinato traz uma relação de doze deveres que o inquilino tem com o proprietário do imóvel e com o imóvel em si, possibilitando, assim, que a bilateralidade do contrato de aluguel se mantenha intacta.
Entretanto, algumas dessas obrigações se mostram mais relevantes do que outras, por isso, citaremos levemente algumas das obrigações mais importantes que o inquilino deve ter.
É tarefa do inquilino pagar o custo do aluguel e dos demais encargos da locação conforme posto pelo contrato assinado entre as partes.
A utilização do imóvel para os fins acordados pelo contrato ainda deve ser mantida, com o inquilino cuidando do imóvel como se fosse seu. Isso significa que, se o contrato prevê que o inquilino irá morar no imóvel, não poderá utilizá-lo para fins comerciais, por exemplo.
O inquilino ainda tem a tarefa de deixar o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu do proprietário. Isso significa que qualquer prejuízo que ele tenha ocasionado no imóvel deve ser arrumado antes da entrega do imóvel para o locador.
O inquilino não pode executar reformas ou demais obras que possam modificar a estrutura interna ou externa do imóvel sem a licença prévia do locador , que deve realizar a autorização por escrito para que a mesma seja validada.
Por último, ficam sob função do inquilino as despesas de força (água, luz, gás, telefone, entre outros) e as despesas ordinárias do condomínio (encargos trabalhistas, contas conjuntas do condomínio, conservação de ambientes e equipamentos, entre outros).
Quando a lei do inquilinato pode ser aplicada?
Confira:
Quebra de contrato
Tendo em vista a Lei do Inquilinato, a quebra de contrato pode existir feita pelo inquilino, desde que tenha sido comunicada com 30 dias de antecedência. Caso o contrato tenha prazo definido, será essencial pagar o valor da multa proporcional de rescisão, conforme abordado.
Já por parte do proprietário do imóvel, a propriedade somente poderá ser solicitada fora do prazo definido em casos específicos, como demolição do prédio ou em situações em que ele, cônjuge ou descendentes não têm onde residir. Dentro do prazo do contrato, ele ainda está sujeito a multa.
Obras no imóvel
No caso de obras na propriedade de quem é a obrigação? Essa é uma dúvida muito recorrente nesses tipos de contrato. Entretanto, essa é uma discussão prevista na Lei do Inquilinato. Basicamente existem 3 cenários:
- Reparos relacionados à problemas anteriores à locação: são de obrigação do proprietário do imóvel e devem ser analisados no momento de fechar o contrato;
- Reparos e avarias realizados pelo proprietário: quaisquer outros reparos que tiverem que ser realizados por avaria de utilização ou por avarias causadas pelo inquilino precisam ser marcados por ele. O mesmo vale para as modificações estéticas, caso o contrato permita que sejam realizadas;
- Manutenções estruturais: danos estruturais que não foram causados pelo inquilino são de obrigação do proprietário da propriedade, quanto às infiltrações, falhas no sistema elétrico, rachaduras, entre outros.
Atrasos e inadimplência
Nos casos de ocorrer atraso no pagamento do aluguel, o proprietário ou a empresa que responde pela administração do contrato tem direito a cobrar multa. Além disso, no caso de não pagamento, o proprietário pode requerer o despejo a partir do primeiro momento de atraso e a desocupação deverá ocorrer dentro do prazo estimado de até 15 dias. O mesmo ainda acontece caso o inquilino não cumpra com o pagamento das taxas de condomínio.
Fonte:Resale